Консалтинг
Консалтинг коммерческой инфраструктуры в ЖК
Разработка концепции коммерческой инфраструктуры в ЖК позволяет решать девелоперу следующие задачи
- Определить необходимый и достаточный объём коммерческой недвижимости в проекте, что позволит избежать избытка коммерческих площадей
- Привлечь профессиональных частных инвесторов. Позиционирование коммерческой
- инфраструктуры как доходного продукта позволяет привлечь инвесторов, которые следуют общей стратегии заполнения площадей
- Обеспечить сбалансированность территории проекта и рациональность сервисного авто-трафика
- Увеличить лояльность покупателей квартир. Сформированная стратегия заполнения коммерческих площадей – это хороший маркетинговый ход и дополнительные преимущества при продажах
Основные этапы работы
- Разработка концепции заполнения коммерческой инфраструктуры
- Предброкеридж как обоснование концепции
- Сдача в аренду коммерческих помещений согласно разработанной стратегии
Состав работ:
Анализ местоположения и конкурентной среды в микрорайоне
- Оценка месторасположения в целом
- Анализ транспортных и пешеходных потоков, подъездных дорог (текущих и перспективных)
- Анализ социальной инфраструктуры в 10-ти мин. шаговой доступности
Рекомендации по количественному и качественному составу торговой недвижимости
- Рекомендации по инфраструктурной недвижимости в составе проекта, функционал
потенциальных арендаторов - Разработка концепции функционального и зонального распределения инфраструктуры (разбивка
на помещения для конкретных профилей арендаторов) - Предброкеридж
Разработка концепции ТЦ
Данный консалтинговый продукт включает следующие основные разделы:
1. Анализ местоположения
- Характеристика местоположения с учетом использования прилегающих территорий и ближайшего окружения;
- Анализ транспортной, пешеходной, визуальной доступности и прочих значимых параметров местоположения;
- Оценка «статуса» района;
- SWOT-анализ местоположения, определение основных параметров Проекта исходя из существующих характеристик местоположения, рекомендации по использованию выявленных преимуществ и нивелированию недостатков местоположения;
- Рекомендации по типу и формату Объекта торговой недвижимости, исходя из полученных результатов анализа потенциала местоположения и т.д.
2. Рыночное обоснование Концепции. Анализ рынка торговой недвижимости
- Общий объем предложения торговых помещений на рынке;
- Определение конкурентной среды в зоне влияния Объекта торговой недвижимости;
- Анализ спроса по величине арендуемой площади;
- Ключевые факторы, влияющие на арендные ставки;
- Формирование требований со стороны потенциальных арендаторов к предполагаемым к аренде помещениям;
- Определение основных параметров Проекта исходя из рыночной целесообразности: тип и формат Объекта и маркетинговое обоснование обеспечения долгосрочной успешности и т.д.
3. Формирование концепции торгового комплекса
- Общее функциональное зонирование территории (мастер-план территории);
- Оценка общего имиджа проекта на момент выхода на рынок (позиционирование объектов, их классность, уровень сервисной и технической оснащенности, формат, сегментная ориентированность, ценовая доступность и т.д.);
- Рекомендации по объемно-планировочным решениям, направленные на повышение привлекательности Проекта на рынке и его коммерческой успешности;
- Рекомендации по инженерному оснащению;
- Зонирование торговых площадей;
- Разработка сценариев движения покупательских потоков;
- Анализ совместимости размещения различных арендаторов; Рекомендации по организации людских и транспортных потоков на исследуемой территории (разработка транспортной схемы);
- ТЗ на проектирование;
- Разработка оптимальных коммерческих условий по предложенной концепции освоения, в том числе политика ценообразования, типы договоров и т.д.;
- Разработка рекомендаций по управлению проектом, в т.ч. предэксплуатация, сопровождение проектирования, подготовка к тендерам и т.д.;
- Рекомендации по организации эксплуатации торгового комплекса и т.д.
4. Финансовое обоснование и прогноз экономической эффективности проекта
- Анализ затрат по Проекту (по инвестиционной и операционной деятельности) с построением календарного плана-графика освоения первоначальных инвестиций и т.д.;
- Анализ доходной части по Проекту с учетом рекомендуемой политики ценообразования, рассчитанной методом множественных корректировок сравнительного подхода (по операционной и инвестиционной деятельности);
- Разработка схемы финансирования по Проекту;
- Учет налогового поля по Проекту;
- Разработка финансовой модели по Проекту и анализ эффективности инвестиций (NPV, IRR, срок окупаемости и т.д.);
- Качественный и количественный анализ рисков по Проекту с построением матрицы чувствительности к критичным параметрам проекта, определенным экспертом и т.д.
Реконцепция ТЦ
Реконцепция ТЦ включает в себя:
- Анализ основных характеристик местоположения, влияющих на коммерческий потенциал ТЦ;
- Анализ основных характеристик рынка торговой недвижимости в локации;
- Аудит операционных доходов и расходов, текущих договоров аренды, целевой аудитории, пула арендаторов, позиционирование объекта, сегментная ориентированность, и др. характеристик ТЦ. Сравнение со среднерыночным значением для данной локации;
- Разработка проекта реконцепции торгового центра по территориальным и рыночным предпосылкам (общее функциональное зонирование объекта, рекомендации по объемно-планировочным решениям, разработка сценариев движения покупательских потоков);
- Выявление интереса к проекту и формирование требований к помещениям со стороны потенциальных арендаторов. Предброкеридж;
- Корректировка основных параметров Проекта исходя из результатов предброкериджа;
- Прогноз экономической эффективности проекта;
- Анализ затрат по Проекту (по инвестиционной и операционной деятельности) с построением календарного плана-графика освоения первоначальных инвестиций и т.д.;
- Анализ доходной части по Проекту с учетом рекомендуемой политики ценообразования;
- Разработка финансовой модели по Проекту и анализ эффективности инвестиций (NPV, IRR, срок окупаемости и т.д.).