Консалтинг

Консалтинг коммерческой инфраструктуры в ЖК

Разработка концепции коммерческой инфраструктуры в ЖК позволяет решать девелоперу следующие задачи

  1. Определить необходимый и достаточный объём коммерческой недвижимости в проекте, что позволит избежать избытка коммерческих площадей
  2. Привлечь профессиональных частных инвесторов. Позиционирование коммерческой
  3. инфраструктуры как доходного продукта позволяет привлечь инвесторов, которые следуют общей стратегии заполнения площадей
  4. Обеспечить сбалансированность территории проекта и рациональность сервисного авто-трафика
  5. Увеличить лояльность покупателей квартир. Сформированная стратегия заполнения коммерческих площадей – это хороший маркетинговый ход и дополнительные преимущества при продажах

Основные этапы работы

  1. Разработка концепции заполнения коммерческой инфраструктуры
  2. Предброкеридж как обоснование концепции
  3. Сдача в аренду коммерческих помещений согласно разработанной стратегии

Состав работ:

Анализ местоположения и конкурентной среды в микрорайоне

  • Оценка месторасположения в целом
  • Анализ транспортных и пешеходных потоков, подъездных дорог (текущих и перспективных)
  • Анализ социальной инфраструктуры в 10-ти мин. шаговой доступности

Рекомендации по количественному и качественному составу торговой недвижимости

  • Рекомендации по инфраструктурной недвижимости в составе проекта, функционал
    потенциальных арендаторов
  • Разработка концепции функционального и зонального распределения инфраструктуры (разбивка
    на помещения для конкретных профилей арендаторов)
  • Предброкеридж

Разработка концепции ТЦ

Данный консалтинговый продукт включает следующие основные разделы:

1. Анализ местоположения

  • Характеристика местоположения с учетом использования прилегающих территорий и ближайшего окружения;
  • Анализ транспортной, пешеходной, визуальной доступности и прочих значимых параметров местоположения;
  • Оценка  «статуса» района;
  • SWOT-анализ местоположения, определение основных параметров Проекта исходя из существующих характеристик местоположения, рекомендации по использованию выявленных преимуществ и нивелированию недостатков местоположения;
  • Рекомендации по типу и формату Объекта торговой недвижимости, исходя из полученных результатов анализа потенциала местоположения и т.д.

2. Рыночное обоснование Концепции. Анализ рынка торговой недвижимости

  • Общий объем предложения торговых помещений на рынке;
  • Определение конкурентной среды в зоне влияния Объекта торговой недвижимости;
  • Анализ спроса по величине арендуемой площади;
  • Ключевые факторы, влияющие на арендные ставки;
  • Формирование требований со стороны потенциальных арендаторов к предполагаемым к аренде помещениям;
  • Определение основных параметров Проекта исходя из рыночной целесообразности: тип и формат Объекта и маркетинговое обоснование обеспечения долгосрочной успешности и т.д.

3. Формирование концепции торгового комплекса

  • Общее функциональное зонирование территории (мастер-план территории);
  • Оценка общего имиджа проекта на момент выхода на рынок (позиционирование объектов, их классность, уровень сервисной и технической оснащенности, формат, сегментная ориентированность, ценовая доступность и т.д.);
  • Рекомендации по объемно-планировочным решениям, направленные на повышение привлекательности Проекта на рынке и его коммерческой успешности;
  • Рекомендации по инженерному оснащению;
  • Зонирование торговых площадей;
  • Разработка сценариев движения покупательских потоков;
  • Анализ совместимости размещения различных арендаторов; Рекомендации по организации людских и транспортных потоков на исследуемой территории (разработка  транспортной схемы);
  • ТЗ на проектирование;
  • Разработка оптимальных коммерческих условий по предложенной концепции освоения, в том числе политика ценообразования, типы договоров и т.д.;
  • Разработка рекомендаций по управлению проектом, в т.ч. предэксплуатация, сопровождение проектирования, подготовка к тендерам и т.д.;
  • Рекомендации по организации эксплуатации торгового комплекса и т.д.

4. Финансовое обоснование и прогноз экономической эффективности проекта

  • Анализ затрат по Проекту (по инвестиционной и операционной деятельности) с построением календарного плана-графика освоения первоначальных инвестиций и т.д.;
  • Анализ доходной части по Проекту с учетом рекомендуемой политики ценообразования, рассчитанной методом множественных корректировок сравнительного подхода (по операционной и инвестиционной  деятельности);
  • Разработка схемы финансирования по Проекту;
  • Учет налогового поля по Проекту;
  • Разработка финансовой модели по Проекту и анализ эффективности инвестиций (NPV, IRR, срок окупаемости и т.д.);
  • Качественный и количественный анализ рисков по Проекту с построением матрицы чувствительности к критичным параметрам проекта, определенным экспертом и т.д.

Реконцепция ТЦ

Реконцепция ТЦ включает в себя:

  • Анализ основных характеристик местоположения, влияющих на коммерческий потенциал ТЦ;
  • Анализ основных характеристик рынка торговой недвижимости в локации;
  • Аудит операционных доходов и расходов, текущих договоров аренды, целевой аудитории, пула арендаторов, позиционирование объекта, сегментная ориентированность, и др. характеристик ТЦ. Сравнение со среднерыночным значением для данной локации;
  • Разработка проекта реконцепции торгового центра по территориальным и рыночным предпосылкам (общее функциональное зонирование объекта, рекомендации по объемно-планировочным решениям, разработка сценариев движения покупательских потоков);
  • Выявление интереса к проекту и формирование требований к помещениям со стороны потенциальных арендаторов. Предброкеридж;
  • Корректировка основных параметров Проекта исходя из результатов предброкериджа;
  • Прогноз экономической эффективности проекта;
  • Анализ затрат по Проекту (по инвестиционной и операционной деятельности) с построением календарного плана-графика освоения первоначальных инвестиций и т.д.;
  • Анализ доходной части по Проекту с учетом рекомендуемой политики ценообразования;
  • Разработка финансовой модели по Проекту и анализ эффективности инвестиций (NPV, IRR, срок окупаемости и т.д.).