Не хлопайте дверью: с уходящего из РФ ретейла требуют компенсации за аренду

2022-04-11

Не хлопайте дверью: с уходящего из РФ ретейла требуют компенсации за аренду

Иностранные ретейлеры начали получать иски о задолженности по аренде в Петербурге из–за приостановки работы или ухода с рынка. Собственники ТРЦ недовольны тем, что их не предупредили о закрытии магазинов заранее.

Пока наиболее радикальным образом продемонстрировала намерение полностью покинуть Россию финская Prisma, уже закрывшая все 16 магазинов в Петербурге. Из–за этого к торговой сети подали три иска о взыскании задолженности за оплату аренды.

Развод без предупреждения

В первом случае истцом выступило ООО “Европолис Балтик рус”, управляющее флагманским ТРЦ Fort Group. Компания просит взыскать с ретейлера 3,8 млн рублей в связи с неисполнением обязательств по договору аренды. При этом суд отказал в наложении ареста на денежные средства или имущество должника. Ещё два иска к Prisma подало АО “БТК Девелопмент” (компании принадлежит универмаг Au Pont Rouge). Управляющий партнёр бюро юридических стратегий Legal to Business Светлана Гузь замечает, что данный заявитель выбрал не очень распространённый способ защиты прав — подал заявление о принятии предварительных обеспечительных мер. При этом меры испрошены в отношении торгового оборудования, находящегося в арендуемых Prisma помещениях. Такой способ обеспечения обычно применяется, когда подача искового заявления сопряжена с временными задержками, например необходимо дождаться истечения срока ответа на претензию.

“Суд обратил внимание на некорректность поведения арендатора — фактическое закрытие магазина без предупреждения арендодателя, неисполнение обязательств по оплате периодических платежей, отсутствие ответов на претензии арендодателя. Из текста определения следует, что финский ретейлер не уведомил о прекращении операционной деятельности. Можно ли трактовать такое поведение как односторонний отказ от договора — зависит от условий последнего”, — анализирует ситуацию Светлана Гузь .

Юрист уточняет, что если торговая сеть поступила так со всеми арендодателями, то убытки состоят не только в недополучении арендной платы, но и в невозможности сдать помещения иным арендаторам. Сейчас уже могут вестись соответствующие переговоры, но фактически въехать новые арендаторы не могут. В пресс–службе Prisma корреспонденту “ДП” рассказали, что план завершения работы компании ещё прорабатывается. При этом в СМИ циркулировала информация, что большую часть закрывшихся супермаркетов может занять торговая сеть “Перекрёсток”. Однако в X5 Group, которой принадлежит бренд, отметили, что слухи в данном случае не комментируют. Стоит заметить, что в отношении X5 Group в Петербурге действуют ограничения УФАС на расширение в регионе из-за превышения 25%-ной доли рынка. По состоянию на 5 апреля в Санкт–Петербургское УФАС России обращений от Х5 по вопросу разрешения на открытие новых магазинов в городе не поступало. Старший консультант Rusland SP Retail Денис Неробеев подтверждает, что пока трудно судить, сколько точек Prisma займут X5 Group и займут ли в принципе, поскольку ретейлер заявляет сейчас о приостановке развития. Финскому холдингу S-Group кроме Prisma в Петербурге также принадлежат три отеля Sokos Hotels. В пресс–службе компании рассказали, что один из них уже закрыт, ещё два завершат работу к концу апреля. “Оцениваются различные варианты ухода, но ещё не принято никаких решений”, — говорят в компании. По данным экспертов рынка, финны уже подыскивают покупателей для управляющей компании, которая заведует тремя отелями. Однако собственники зданий, в которых расположены два из трёх отелей, предлагают заключить новые договоры в евро, что снижает привлекательность предложения и вообще целесообразность такой сделки. Генеральный директор ООО “Коллиерз Интернешнл” в Петербурге Андрей Косарев добавляет, что гостиницы сейчас не являются привлекательными для инвестиций, поэтому немногочисленные игроки готовы рассматривать покупку действующих объектов с дисконтом к прежним ценовым уровням. Причинами являются как высокая стоимость денег на настоящий момент, так и крайне умеренные ожидания по доходам отелей в условиях ограниченного турпотока.

Другой подход

В другой спор оказалась втянута компания OBI. Магазины DIY–ретейлера приостановили работу в Петербурге на неопределённый срок. Иск к компании подал петербургский ТК “Гарден Сити”. ООО “Оско” (юрлицо ТК) просит взыскать с ООО “ОБИ Франчайзинговый Центр” 29 млн рублей задолженности по договору аренды. Одновременно с подачей искового заявления истец требует принять обеспечительные меры в виде наложения ареста в пределах суммы исковых требований на торговое оборудование, находящееся в арендуемом помещении. Но это заявление осталось без удовлетворения. В ТК “Гарден Сити” отказались комментировать данный спор. Юрист практики “Разрешение споров” ЮК “Лемчик, Крупский и партнёры” Екатерина Свинко замечает, что если арендатор не расторг договор, то он будет нести расходы на оплату арендной платы за весь период фактического пользования нежилыми помещениями. Светлана Гузь уточняет, что, как указывает ООО “Оско”, ответчик официальных писем о прекращении работы магазина либо о дальнейших перспективах сотрудничества не направлял. Но с 17 марта магазин закрыт, а ответчик вывозит товарные запасы из арендованных помещений. При этом остаётся много открытых вопросов: смогут ли арендодатели прекративших деятельность компаний получить удовлетворение своих требований. Будут ли у должников счета или активы, которые могут быть реализованы для погашения долгов. Либо придётся прибегать к иным механизмам.

Аналогичные процессы идут не только в Петербурге. Арбитражный суд Москвы принял к рассмотрению иск к fashion–ретейлеру H&M от оператора столичного парка развлечений и торгового центра “Остров мечты”. Речь идёт ни много ни мало о признании недействительным решения о приостановке работы розничного магазина. Екатерина Свинко отмечает, что подобных примеров в своей практике юристы компании ещё не встречали. Решение о приостановке торговой деятельности и уходе с российского рынка — это решение частного лица, обладающего свободой воли, самостоятельностью при выборе решений и действий, юридическим равенством. Юрист подчёркивает, что арендодатель не может вторгаться в бизнес–решения арендатора и понуждать его к возобновлению торговой деятельности, поскольку это бы нарушило свободу и частные интересы сторон.

Номинально на месте

В целом порядка 160 ретейл-компаний уже объявили о приостановке коммерческой, инвестиционной деятельности, а также поставок на территорию России. Однако руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg Игорь Кокорев замечает, что только шесть из 160 международных брендов сообщили о полном уходе с российского рынка. Директор департамента торговой недвижимости ООО “Коллиерз Интернешнл” Ирина Царькова замечает, что в ключевых торговых комплексах Петербурга доля временно закрытых магазинов по состоянию на конец марта варьировалась от 5 до 30%. Несмотря на приостановку работы, большинство ретейлеров сохраняют за собой помещения и продолжают содержать штат сотрудников.

“Однозначно можно говорить о том, что договоры аренды расторгают Watsons и Prisma. Остальные иностранные бренды хоть и сделали громкие заявления, но к активным действиям не перешли”, — утверждает Денис Неробеев.

По мнению Игоря Кокорева, если крупные сети не вернутся после приостановки работы, найти им полноценную замену будет непросто. Это зависит как от форматов магазинов, которые не имеют полных аналогов среди российских или оставшихся иностранных брендов, так и от сложностей общеэкономического характера. В том числе нужно помнить о высокой стоимости заёмного финансирования, осложняющей развитие сетей. Пока развитие ситуации позволяет рассчитывать, что кризиса на рынке коммерческой недвижимости можно избежать. Но ситуация меняется буквально каждый день.

Чем всё это закончится?

Иностранным компаниям не так-то просто уйти из России и закрыть здесь свой бизнес. Основатель и генеральный директор агентства INFOLine Иван Федяков замечает: главный риск состоит в том, что такие действия могут расценить как предумышленное банкротство. В России это карается лишением свободы на срок до 6 лет.

“Очевидно, что компании пытаются свернуть действующий бизнес не по экономическим причинам. От этого могут пострадать местные генеральные директора. Поэтому в ряде компаний, например в OBI, возникают внутренние конфликты — между зарубежными владельцами и местным менеджментом”, — рассуждает Федяков.

Убытки, возникающие из–за приостановки деятельности в России или полного ухода с рынка, компании уже закладывают в бизнес–расчёты. По сути они списывают эти потери и никто даже не пытается вывести отсюда деньги. Легко уходят те компании, у которых на российский рынок приходилась небольшая доля общей выручки. А, к примеру, у группы Adeo, куда в том числе входит Leroy Merlin, российский рынок формирует существенную долю выручки.

“Уход из России может привести к банкротству группы, потому что списать такие суммы в одночасье не каждая компания сможет”, — подчёркивает Федяков.

По его мнению, дальнейшая работа иностранных брендов в стране будет зависеть от окончания спецоперации на Украине. Если всё закончится в ближайшее время, есть шансы, что многие останутся. Если же нет, то события будут развиваться по самому печальному сценарию. Первая волна ухода была спровоцирована политическими решениями. Но теперь начинается вторая, обусловленная сугубо экономическими факторами. Ретейлеры понимают, что сейчас сильно просядет покупательная способность населения. В результате их деятельность попросту перестанет быть рентабельной. Но и это не всё. Впереди нас может ждать и третья волна. “Уже очень скоро может быть введено тотальное эмбарго. Иностранные компании торгуют импортным брендом, у них далеко не 100%–ная локализация производства в нашей стране. Запрет на работу с Россией коммерческих организаций может быть включён и в санкционный пакет. Если спецоперация будет продолжаться, то абсолютно все иностранные компании покинут наш рынок, причём надолго”, — заключает Федяков.